Voici un article d'une récente interview : A1-Espaces co-fondateur et associé chez Projets Dotrubik, Oladotun, pense que le Nigeria réserve des espaces de travail flexibles à l'avenir. --
C'est une conversation très intéressante que j'ai eue la nuit avec un expert en aménagement de bureau très performant qui a fourni des espaces de travail de classe mondiale à plusieurs multinationales au Nigeria. Notre conversation a fait écho à certaines des réflexions que j'ai eues sur la location d'espaces, en particulier dans certains climats de marché tels que celui délicat auquel le Nigeria est confronté. Au cours de notre conversation, la réalité s'est effondrée comme le Naira en chute rapide.
Il s'agit d'un très époque intéressante pour le coworking. Il existe des marques à succès sur le bout de la langue de tout le monde, la plus connue étant Regus, actuellement détenue par Landmark. Il existe de nombreux petits réseaux régionaux qui ont gagné en popularité au fil des ans en tant qu'alternatives moins chères. Canton Concourse, Cranium One, Lit Cafe, Horizon Office et plus récemment A1-Espaces parmi beaucoup d'autres ont récemment fait leur entrée sur le marché. Il existe des centres de bureaux équipés (centres d'affaires) qui se lancent dans le modèle de coworking. Il existe des sociétés immobilières qui étudient le coworking, prêtes à injecter d'énormes sommes d'argent dans l'industrie. Et enfin, il existe d'innombrables (vraiment, innombrables) initiatives de coworking indépendantes conçues dans le monde entier, mois après mois. Ajoutez à cela l'explosion des startups et des initiatives de coworking passe dans la vallée de Yabacon, et on peut se demander : sommes-nous en train de vivre une bulle de coworking ?
Eh bien, c'est compliqué. Il y a plusieurs choses à méditer ici.
Tout d'abord, y a-t-il une bulle ?
Cela dépend de ce que vous entendez par bulle.
Ce marché va-t-il soudainement s'effondrer parce que les startups, l'immobilier et les espaces de coworking sont, dans de nombreux cas, surévalués et trop chers sur de nombreux marchés chauds ? Franchement Non, j'en doute. « À Lagos, le pipeline de développement A-grade n'a jamais été aussi robuste, il est difficile de prédire le processus potentiel d'absorption. Plus de 150,000 6 m² locatifs sont en cours de production pour une livraison sous 24 à 2016 mois. Cela ne compte pas les développements inactifs qui ont été bloqués. “ Source : Perspectives du marché immobilier de NorthCourt XNUMX
Cependant, il y aura certainement des corrections sur certains marchés. D'après mon observation personnelle, le marché du district central des affaires de l'île de Lagos est le plus mûr pour une correction importante au cours des deux ou trois prochaines années. Certaines personnes de notre industrie me disent qu'Abuja et Wuse 2 vont en voir un aussi, peut-être beaucoup plus tôt, bien qu'Abuja n'ait pas vu les prix augmenter autant que Lagos (qui demande le prix du loyer des bureaux a doublé en un an).
À Lagos, nous vivons une situation différente qui est largement liée aux industries de la technologie et des startups. Il y a beaucoup d'incertitude sur qu'adviendra-t-il de l'industrie des startups à Lagos et dans tout le pays. Ne spéculons pas trop, mais il y a beaucoup de duplication de démarrage (Jumia / Konga Propriété privée / Laisser, beaucoup de déchets inutiles sont construits même en ligne. Ce capital ralentit et s'assèche à mesure que les investisseurs deviennent plus prudents, implorant les sociétés de leur portefeuille d'atteindre la rentabilité le plus rapidement possible.
Il y a tellement de risques
Partout dans le monde, les marchés immobiliers sont toujours cycliques, et lorsqu'un marché est aussi fortement influencé par quelques facteurs sélectionnés (comme c'est le cas à Lagos), la fondation du marché est bancale.
Le problème peut survenir de deux manières : l'exode massif des locataires en raison de l'incapacité de payer le loyer ou la perte d'opportunités de marché (c'est ce qui est arrivé à l'île de Lagos), ou l'hyper expansion (le surdéveloppement de nouvelles propriétés en raison de l'opportunité de marché perçue ), qui entraînent tous deux une offre trop importante (peut-être se produira-t-il à Lekki).
En quoi cela se traduit-il ?
Eh bien, cela dépend en grande partie de votre marché, mais le sentiment général de nombreux humbles opérateurs de coworking et de bureaux équipés sur certains marchés majeurs est : attendez.
Que se passe-t-il lorsque vous signez un bail de cinq ans et que vous dépensez x4 ce montant pour rendre l'espace magnifique, puis que le marché se corrige soudainement pendant ce bail ? En tant qu'espace de coworking, vous êtes particulièrement vulnérable, car votre produit est directement lié au marché immobilier. Tout ce que vous faites consiste essentiellement à sous-louer de l'espace au prix du marché ou aux alentours, plus un petit supplément pour les équipements partagés que vous fournissez. Dans les principaux marchés, il n'y a tout simplement pas assez de différenciation entre la plupart des espaces, ils deviennent donc des marchandises.
Si vous bloquez un bail lors d'une correction majeure (plus de 15 %), vous serez obligé de baisser vos prix pour rester compétitif. Alors que la plupart des espaces de coworking à petit budget gagnent à peine de l'argent, cela pourrait mettre votre marque sous l'eau. Même si vous avez une communauté de tueurs, beaucoup ne voudront tout simplement pas justifier la différence de coût s'ils peuvent s'adresser à un concurrent raisonnablement similaire pour 15 % de moins, surtout s'il s'agit de startups avec des investisseurs à bout de souffle.
Comment évolue le marché de l'immobilier commercial depuis plusieurs années dans votre région ? S'il monte, monte, monte et que, par conséquent, plusieurs nouveaux bâtiments terminent leur construction et arrivent sur le marché, soyez prudent. Dès qu'il y a trop longtemps une offre excédentaire, les prix baissent.
Comment rester préparé ?
Juste au cas où vous vous inquiétez, parce que vous faites partie de ceux qui disent « Je viens de signer un bail de cinq ans », vos options sont assez limitées.
Le plus important : Premièrement, vous devriez certainement avoir chaque emplacement mis en place sous une entité juridique différente, donc si le pire empire, vous pouvez mettre cette entité en faillite sans détruire l'ensemble de votre entreprise. Je ne suis pas avocat, mais créez autant de séparation que possible avec les fonds et les entités. C'est ce que me disent mes amis avocats.
Ayez une relation cordiale avec votre propriétaire car au final, vous serez à sa merci s'il est nécessaire de renégocier votre contrat de bail. Et si vous êtes dans ce bateau, vous devrez renégocier pour rester en affaires.
Ayez de bonnes relations avec vos concurrents. Il y a une opportunité de rester dans le jeu si vous êtes acquis. En savoir plus à ce sujet sur le site www.a1-spaces.com.
Crédit photo: multiburo1 via Compfight cc
