Comment les promoteurs immobiliers nigérians transforment les propriétaires en locataires

8 septembre 2022
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Au lendemain des récents événements survenus dans le secteur de l'immobilier et des locations à court terme au Nigeria, l'un des casse-cou nigérians et perturbateur majeur du secteur immobilier nigérian, Keji Giwa de Propriétaires numériques et Maisons courtes dans un commentaire récent, a mis en garde l'approche des promoteurs immobiliers qui transforme davantage de propriétaires (propriétaires) en locataires.

Keji Giwa photo 2
Keji Giwa, PDG de Digital Landlord

En tant que pionnier de la location d'appartements à court terme avec des expériences de type hôtel 5 étoiles à Lagos, les propriétaires doivent connaître une croissance rentable et saine de leurs revenus locatifs, de la location locale aux revenus de location de vacances à haut rendement où les propriétaires possédant des propriétés à Lekki Phase 1, Ikoyi , l'île Victoria ont connu une augmentation de 500 % des revenus locatifs annuels. Cela a porté leur retour sur investissement sur une propriété de 2.5 % par an en revenus locatifs locaux à 22 % par an en revenus locatifs à haut rendement. 

Commentant, Keji Giwa a déclaré; "Pour la première fois dans l'histoire du Nigéria, les Nigérians moyens pourraient potentiellement récupérer le rendement d'une propriété en 5 à 7 ans, ce qui a conduit à une explosion accélérée des investissements immobiliers, créant de nouvelles opportunités pour les promoteurs immobiliers de vendre aux Nigérians. de la diaspora désireux de capitaliser sur cette nouvelle mine d'or. 

Jardins Giwa 1

"Le nouvel argumentaire de vente est devenu :" Lorsque vous achetez nos maisons à 75 millions de nairas, Maisons courtes vous rapportera entre 15 et 25 millions de nairas par an en revenus locatifs courts et si vous les publiez sur Airbnb ou booking.com, vous pouvez même gagner en dollars ou en livres. Pour la première fois dans l'histoire du Nigéria, les diasporas n'ont plus eu à s'inquiéter de la dévaluation inévitable et constante du dollar en naira sur leur investissement tout en gagnant 2.5 % par an sur leur propriété, ce qui ne couvre pas la dépréciation de la monnaie de 10 % à 15 % par an. année, effaçant tout gain en capital éventuel. "

Il a poursuivi : « Un marché immobilier ralenti et en difficulté a rapidement repris vers la fin de Covid 19 entre 2019 et 2021 et nous avons soudainement commencé à voir un boom immobilier avec un afflux de diasporas investissant collectivement des millions de dollars dans des propriétés.

Jardin de Giwa image 1

Selon des données de la Banque mondiale, la population de la diaspora nigériane a versé 65.34 milliards de dollars en trois ans pour stimuler les activités économiques dans le pays. En examinant les données elles-mêmes, en 2018, les envois de fonds de la diaspora nigériane s'élevaient à 24.31 milliards de dollars ; en 2019, il est tombé à 23.81 milliards de dollars ; et en 2020, il est tombé à 17.21 milliards de dollars. Les envois de fonds représentaient 2020% du produit intérieur brut du Nigéria en 1.7. En outre, le Département des affaires économiques et sociales des Nations Unies, dans une étude de données, a déclaré que le Nigéria avait une population de la diaspora de 2020 million en 2020. Cela met l'envoi de fonds moyen par Nigérian à l'étranger (basé sur la population de la diaspora en 38,428.15) à XNUMX XNUMX $ sur les trois ans.

Un article assez perspicace de B Joseph écrit en 2018 lit cela; « On estime que les Nigérians américains gagnent 52,000 50,000 dollars par an selon le Migration Policy Institute, États-Unis, un peu plus que la moyenne de 35 90,000 dollars aux États-Unis. Ils sont également plus susceptibles d'être comptés dans les tranches de revenu les plus élevées, car 37% des ménages nigérians-américains gagnent 17 29 USD par an. Bien qu'ils ne représentent qu'une infime partie de la population américaine, 25 % d'entre eux sont titulaires d'un baccalauréat et 11 % d'une maîtrise. 1% des Nigérians-Américains âgés de 25 ans et plus sont titulaires d'un diplôme d'études supérieures, contre XNUMX% de la population américaine. Les Nigérians représentent moins de XNUMX% de la population noire aux États-Unis, mais ils représentent près de XNUMX% de tous les étudiants noirs de la Harvard Business School.

En un mot, les Nigérians de la diaspora ne sont pas seulement des personnes à revenu élevé, mais contribuent de manière significative à hauteur de 5 % au PIB du Nigéria. 

Image du jardin de Giwa

Tout en expliquant pourquoi les Nigérians de la diaspora hésitent à investir dans l'immobilier nigérian, Keji Giwa a d'abord attribué cela à la dépréciation constante et répétée du naira par rapport à la valeur en dollars.

Il a parlé d'un ami qui a acheté une maison à Lekki en 2015 et bien que la maison ait presque doublé de valeur aujourd'hui, il a perdu 60 % de sa valeur s'il devait la vendre et la convertir en PIB (livres).

Il a noté qu'un autre ami a dépensé un total de 60 millions de nairas pour un appartement à Chevron pour une courte location seulement pour se rendre compte que le coût de fonctionnement (électricité et frais de service) a effacé tous ses gains et en plus de cela, en raison de la faible culture d'entretien du domaine, s'il devait le vendre, il n'obtiendrait pas 30 millions de nairas pour l'appartement. 

"Alors que le marché de la diaspora présente clairement une énorme opportunité de financer l'immobilier nigérian, il y a peu d'attrait pour les investisseurs à vouloir investir aujourd'hui. Sur les fonds versés au Nigéria chaque année par le marché de la diaspora, sans surprise, 70 % des envois de fonds sont consacrés à des usages domestiques et personnels tels que l'éducation, les gros achats et l'éducation, tandis que les 30 % restants sont destinés à la construction ou à l'achat d'une maison à la maison.

"La mauvaise nouvelle, les investissements dans l'immobilier ont commencé à diminuer alors que de plus en plus de gens commencent à réaliser qu'il vaut mieux investir en dollars ou en livres plutôt qu'en Naira, cependant, la valeur sentimentale de posséder une maison au Nigeria est toujours très forte", a-t-il déclaré. a dit.

En outre, a déclaré M. Giwa ; "La seule voie rentable pour la plupart des investisseurs dans l'immobilier en ce qui concerne le Nigeria est l'achat sur plan et la vente dans un délai de 12 mois où ils peuvent réaliser jusqu'à 40% de gain en capital, mais la vente devient maintenant un énorme défi alors que nous commençons moins d'acheteurs en raison de la dévaluation du dollar par rapport au naira à un rythme alarmant. En janvier 2022, les dollars se situaient entre 1 $ et 590 $ sur le marché noir. Aujourd'hui, il est de 1 $ à N720 et devrait atteindre 1 $ à N1000 d'ici décembre. 

"L'espoir de revenus locatifs à haut rendement provenant de revenus de location à court terme a maintenant été anéanti par l'augmentation incontrôlable des prix du diesel qui entraîne des factures d'électricité exorbitantes pour les sociétés de gestion de services qui appartiennent dans la plupart des cas aux mêmes promoteurs immobiliers qui ont vendu la propriété à leur."

De nombreux promoteurs immobiliers ont réalisé il y a quelques années qu'ils pouvaient facilement transformer les propriétaires en locataires en facturant jusqu'à 400 % de prime sur les factures d'électricité et près de 100 % de marges bénéficiaires sur les charges de service. Alors qu'un propriétaire peut générer 1.3 million de nairas à partir d'une propriété louée à court terme en tant que revenu locatif, 1 million de nairas de cet argent sert à payer les factures d'électricité. Lorsque vous considérez le coût de l'entretien d'une maison à court terme, du nettoyage, de la gestion des installations et du remplacement des articles endommagés, ce n'est plus rentable. 

Sur la manière dont nous pouvons arrêter la dévaluation du naira en dollars et comment pouvons-nous revenir à 22% ou plus de revenus locatifs à haut rendement, Keji Giwa a déclaré que la solution appartenait aux promoteurs immobiliers. Il a également proposé un plan directeur qui stimulera l'investissement immobilier nigérian des Nigérians de la diaspora. 

Selon lui, « les promoteurs immobiliers devraient voir les acheteurs/propriétaires comme des partenaires plutôt que comme des vaches à lait. Si vous êtes un promoteur immobilier à Lekki Phase 1, Victoria Island, Ikoyi, Oniru, Ikate ou Osapa London, vous devez vous concentrer sur la valeur de vente. Environ 5 millions de personnes se rendent au Nigeria chaque année avec l'État de Lagos, l'île de Lagos pour être précis, représentant la majorité de ce nombre. Les zones à forte densité de population avec une utilisation mixte de propriétés récréatives, commerciales et résidentielles représentent 95 % du marché des locations à court terme, soit un rayon de 10 miles de Lekki Phase 1. Si les développeurs peuvent choisir de travailler sur une marge de 30 % sur l'électricité factures et frais de service combinés, plutôt qu'une marge de plus de 400 % effaçant tous les gains possibles qu'un propriétaire peut réaliser, les propriétaires peuvent maximiser jusqu'à 22 % de retour sur investissement sur leurs propriétés chaque année à partir de revenus locatifs à court terme et battre le dollar à la dévaluation du naira. S'ils refusent de le faire, ils perdront inévitablement les Nigérians sur le marché de la diaspora qui vaut au moins 7 milliards de dollars par an.

«Alors que 70% des réservations de vacances sont des réservations locales, les tarifs journaliers facturés sont jusqu'à 40% plus élevés que les tarifs des réservations internationales d'Airbnb et de booking.com qui représentent 30% des réservations. Les propriétaires peuvent capitaliser sur ce revenu à haut rendement tout en ne perdant que 10 à 15 % par an en naira face à la dépréciation du dollar. 

"Si je peux acheter un appartement de 2 chambres pour 80 millions de nairas dans la phase 1 de Lekki et gagner 15 millions de nairas par an après coût en revenus locatifs à court terme, cela représente un retour sur investissement de 18.75 % sur ma propriété. En 5.3 ans, j'ai récupéré mon argent. Si j'en gagne 30 % en livres/dollars et que je convertis les 70 % restants de naira en dollars ou en livres par mois, je ne peux perdre que 5 % à 10 %, ce qui me permet d'atteindre en moyenne près de 10 % en dollars ou en livres sur ma propriété chaque année. Mon appréciation du capital est maintenant un bonus pour moi. 

"À ce stade, c'est beaucoup plus rentable que d'investir au Royaume-Uni ou aux États-Unis, car je connais un revenu annuel de 10 % par rapport à l'investissement en capital. Les développeurs détiennent la clé pour rendre l'immobilier au Nigeria attrayant pour les Nigérians de la diaspora.

"Pendant ce temps, le Nigeria devient rapidement la plaque tournante de destination pour les touristes autochtones chaque Pâques, été et ce qu'on appelle maintenant le mois de décembre sale. Les promoteurs immobiliers devraient se concentrer sur les investissements immobiliers récréatifs pour attirer le tourisme et les activités récréatives. Cela stimulera le marché des locations courtes récréatives qui peuvent générer un retour sur investissement de 30 % pour les investisseurs. 

"C'est ce que nous faisons avec Giwa Garden City, 570 maisons de vacances juste à côté Parc aquatique des jardins de Giwa à Sangotedo, le plus grand parc aquatique d'Afrique qui attirera 1.4 million de personnes par an, générant plus de 35 milliards de nairas de revenus et attirant des investissements majeurs à Sangotedo. Nous capitalisons également sur la ruée vers l'or des appartements et des plages avec vue sur l'océan sur l'axe Oniru.  La cornaline, appartements de luxe de 21 étages avec activités récréatives, vue sur l'océan et plage privée où chaque appartement a déjà connu une appréciation de 163% depuis l'achat du terrain et devrait s'apprécier de 158% supplémentaires à l'achèvement.”

Il a souligné cela; "Attirer la communauté internationale à l'aide d'initiatives récréatives et touristiques (diaspora, expatriés et touristes) attirera des revenus en dollars et en livres, surmontant le problème de dépréciation du dollar en naira auquel les acheteurs/investisseurs/propriétaires sont désormais confrontés aujourd'hui. La clé est de vendre de la valeur récurrente et non plus seulement de vendre des propriétés pour transformer les propriétaires en locataires via des factures d'électricité exorbitantes.

Il a conclu que les promoteurs immobiliers qui peuvent capitaliser sur cette initiative obtiendront un énorme avantage concurrentiel et domineront le marché de la diaspora au cours des années à venir. 

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